天府新区热点板块商业现状与发展趋势研究报告

编辑:小豹子/2018-07-12 22:39

  引言

  商业作为一个区域甚至一座城市发展的风向标,对天府新区的建设起到了非常重要的推进力量,同时新城区也将为商业提供更多的发展空间,天府新区作为开发商争相入驻的热土,竞争十分激烈。天府新区主要包括成都市的高新区、双流区、龙泉驿区、新津县、简阳市,眉山市的彭山区、仁寿县,共涉及2市7县(市、区)38个乡镇和街道办事处,总面积1578平方千米。本报告以天府新区8个热点板块为研究区域,选取了122个商业项目作为研究样本,其中包含购物中心、商业街、底商三类纯商业形态,解析天府新区商业现状及未来的发展趋势,为各位提供参考。

  

  

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  天府新区热点板块商业诊断

  一、天府新区八大热点板块商业发展脉络

  

  二、天府新区热点板块商业诊断

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  站南板块:天府新区商业发展排头兵

  

  站南步入超高存量时代 商业严重过剩

  站南板块整体推地量在近五年来逐渐减少,2016年开始该区域已无商用土地推出,区域商业存量达121.7万平方米。

  据RET睿意德数据显示,站南板块内已经入住的小区共28个,约有50545户,由于该板块发展成熟,人口结构较为稳定,按照每户3人的人口入住,共约有15万人口。

  按照国际标准,人均占有商业面积在 1.2平方米是一个比较合适的参照值,而站南板块现有商业体量121.7万平方米,人均商业面积高达8.02平方米,板块商业的严重过剩。

  

  业态调整、差异化定位 站南商业积极求变

  在超高的商业存量市场中,站南板块的商业在近几年调整频繁,各自寻求突破口。

  

  从站南商业类型来看,板块内除了综合性的购物中心,还有富森美家居、宜家家居、迪卡侬等专业店,其中,富森美家居和宜家家居虽然同为家居专业店,但各自定位不同,目标客群不同,形成家居市场的互补。另外,经过调整后,站南板块内四大购物中心(九方购物中心、凯德广场、凯德天府、苏宁奥特莱斯广场)的定位清晰无重叠,避免了同质化竞争。

  

  小结:存量时代改造调整成常态 四大问题要警惕

  一、再定位:利用大数据获取精确依据。在站南这样竞争激烈的市场下,差异化的定位是商业改造、调整的重要方向,也是商业获得成功的第一步。而基于消费者的大数据算法较传统方法更能获得精确的数据,为商业提供精准的依据,从而做出差异化的定位。

  二、建筑改造:适应最新趋势的场景。商业项目的改造往往都离不开建筑的改造,除了我们第一印象的外立面和内装改造以外,建筑的改造更应该是符合新趋势的需要,如业态、场景等。

  三、 品牌更迭:选择最适合的品牌。品牌的调整不能一味的求新、求多。对于原场品牌,对比新定位,加以分析,适合者可进行保留,通过位置替换、店面升级等方式,使之和新的定位进行匹配。

  四、 收益测算:持有型项目改造空间更大。

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  金融城板块:高品质金融机构聚集区

  

  综合竞争力居中西部金融区首位 高收入商务人群消费需求旺盛

  根据2016年中国(深圳)综合发展研究院发布的第八期中国金融中心指数显示,成都金融中心综合竞争力45.72,排名居中西部第一、全国第五。

  

  据国家统计局《2016年城镇非私营单位就业人员分行业年平均工资》数据显示,2016年金融业年平均工资117418元,工资水平位居各行业第二,属于高收入人群。金融城板块作为成都的金融总部商务区,区域内商务人群消费需求旺盛。

  写字楼集群商业业态单一 无法满足高端消费需求

  从金融城板块商业分布图来看,目前写字楼最集中区域目前没有成规模的商业。虽然未来将有中海环宇荟、悠方等定位中高端的购物中心即将面世,但是针对商务办公人群消费的特性来看,购物中心不能方便、快捷的满足商务办公人士的消费需求。

  

  目前金融城板块商务办公集中区仅少数写字楼带有底商,且空置率较高,业态单一,以快餐、面食、便利店为主,无法满足高收入商务人群的消费需求。

  

  小结:商务办公人群消费缺失 自助式消费成为便利消费新趋势

  商务办公人群作为潮汐族,有着特定的消费时间及限制,便利性无疑是其消费的重中之重。近年来,自助式商业不断出现在人们的视线中,从唱K机、娃娃机、自助售货机,到阿里的无人超市,这种自助式商业不仅可以节约成本,还可以优化用户结账体验,通过线上和线下的数据分析和用户画像,帮助线下提升消费者体验,提高商户效率,更好、更快地满足消费者需求。

  需要注意的是,自助式商业在实现便捷的同时,也应该注意到产品的品质,针对金融城板块的高端商务办公人群,满足的不仅仅是他们的消费需求,更需要满足他们的品质需求。

  因此可以在写字楼底商引入高端自助式商业,在提供便捷消费的同时,丰富产品品类及业态,填补区域商业的空白。

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  大源板块:中高端生活居住区

  

  高端居住人口第一大板块 品质消费需求潜力巨大

  大源板块生活片区面积达6.7平方公里,占板块总面积的55%,未来居住人口近21万人,在本报告研究区域内,大源板块居住人口仅次于华阳板块。

  

  据天府新区各板块住宅最新均价数据显示,大源板块住宅均价16286元/㎡,仅次于金融城板块,且高于天府新区和高新区的整体平均房价,房价处在中上游水平,区域内住宅项目大多以改善型住房为主。从居住人口数量以及房价方面来看,大源板块是八大热点板块中,第一大高端居住人口板块,未来品质需求消费潜力巨大。

  

  住宅底商空置率高企 大型社区商业空白

  大源板块目前交付入住的住宅小区有31个,其中自带社区底商的项目有11个,商铺空置率高达45%,业态以餐饮(25%)、房产中介(19%)、便利店(17%)等业态为主,仅够满足居民最基本的消费需求。

  

  虽然大源板块内有世豪广场、复城国际广场、银泰城、铁像寺水街等大型商业,但是从定位来看,目前还未出现以社区商业为主的项目。

  

  小结:社区商业点燃消费引擎 新零售或成为大源商业突破口

  据调查,在欧美国家,社区商业已占据社会商业总支出的60%以上,而在中国,目前整体水平不足30%,存在非常大的发展空间。尤其是在以居住为主的大源板块,社区商业能够快捷、便利的满足居民的日常消费需求。

  随着互联网的快速发展及对传统行业商业模式重构在社区场景下,社区用户对社区服务的便捷性及丰富性有更高要求。社区服务与增值的重点在落在020新型服务业态上。社区O2O伴随互联网与传统行业的融合趋势逐渐兴起,形成了时下热议的新零售。大源板块作为一个新兴的中高端居住片区,有着较强的消费力和前沿的消费观,未来新零售或成为大源社区商业的突破口。

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  中和—新川板块:人居与产业相结合的商业新兴区

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  住宅市场势头强劲 商业配套相对缺失

  目前,万科、龙湖、融创、华润、中德等品牌开发商纷纷入驻新川,新川房价、地价一路飙升。据规划,该区域居住人口12万人,就业人口12至15万人。但目前商业总供应量仅有40.5万方,已有商业供应11.1万方。比起天府新区其他区域,商业供应相对较少。

  

  社区底商、小型商业街占多数 缺少地标性项目带动区域发展

  从目前中和—新川板块呈现或规划的项目来看,在40.5万方的商业供应量中,社区底商、小型商业街占据多数,仅有中铁城锦南汇、新景鼎南川宇、爱在城南三个较为大体量的商业配套规划,且三个开发商的商业运营能力有待经历市场的检验,整个区域缺少地标性商业项目激活区域人气、带动区域发展。

  

  中和看现在、新川看未来 新区老城差距大

  新川真正呈现的商业项目仅有中德英伦联邦、新怡花园、黄金时代,且均以社区底商为主、空置率较高。而中和区域由于过去中和镇的人气支撑,区域成熟度较高,人气明显旺于新川,已呈现商铺体量多于新川,商铺空置率相对较低。纵观凤凰彩票娱乐平台(5557713.com)整个中和—新川板块,中和区域商业着重于解决居民日常生活需求,新川则服务于未来的产业人口。

  

  小结:规划大于现实 商业成熟需用时间交换空间

  一方面,中和-新川板块仍有大片土地可供应;另一面,新川创新科技园属于多产业布局,比高新区产业更加丰富,未来将吸引到更多的人才流入,商业规模与人口规模、产业规模呈正比例发展,未来随着板块的成熟,将带来巨大商业消费群体,板块商业仍有巨大发展空间。

  目前整个区域仍停留在规划阶段,所呈现商业配套寥寥可数,且缺少商业运营实力强劲的开发商系统打造,因此商业成熟需要用时间交换空间。

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  华阳—南湖板块:天府新区休闲娱乐集合地

  

  人口基数大 区域成熟 商业配套完善

  华阳曾被誉为“川中第一镇”,相较于新区其他地区发展更早、更快、更成熟,因此也就建立起了成熟的商业圈。这个圈里常住人口55万,商业总体量大,老城区底商空置率低,商业配套完善。新区更拥有健全的娱乐休闲产业南湖梦幻岛、成都极地海洋世界和南湖公园构成的旅游“金三角”。可以说,华阳—南湖板块是天府新区人气最旺的区域。

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  餐饮、休闲娱乐成主流 未来的天府新区休闲娱乐集合地

  华阳的美食闻名成都,在华阳的商业业态中更是占据了高达62.5%的比重,同时休闲娱乐业态占据15%比重,零售业态占据10%比重,生活服务类业态占据12.5%比重。再加上南湖梦幻岛、成都极地海洋世界和南湖公园的支撑,未来的华阳将成为天府新区休闲娱乐的集合地。

  

  业态比例不合理 商业类型需升级

  未来要呈现的商业项目中大型城市综合体级项目仅有北京街,南湖国际中心、海棠时代广场、蓝润ISC四个。其中,南湖国际中心、海棠时代广场项目进展缓慢,短期内商业要呈现较难,北京街、蓝润ISC开业时间也在2019年以后。目前,从板块呈现的商业来看基本为社区底商、商业街,缺少大型商业配套,商业类型有待进一步丰富。

  

  小结:老城区将焕发新活力 商业配套有待进阶

  尽管该板块人气旺盛,商业配套充足,但基本为社区底商、商业街,且业态以小餐饮、休闲娱乐为主,缺少大型商业配套,以及新兴业态和品牌激活片区消费。

  华阳老城与南湖新区相互补充,老城区将焕发新活力,商业配套有待全面进阶。成熟大型商业项目还未呈现,未来将考验开发商开发及运营实力。

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  华府板块:城南新贵 大源外扩衍生区域

  

  刚需人群聚集 近10万常驻人口为商业发展奠定基础

  纵观2016年成都城南房价,高新区在2016年年末成为主城各区中房价最高的区域,平均房价达15088元/㎡。天府新区是各区域房价中上涨最快的区域,均价在9540/㎡。

  而2016年以前,“价格低”一直是华府立足城南的根本,均价在5000—7000/㎡,被看作是天府新区的价值洼地,对于想置业城南的年轻人来讲,华府无疑是高性价比的选择。因此,吸引了大量刚需人群来此安家。

  社区商业占据较大比重 区域缺乏商业引擎

  目前,华府板块商业供应总体量为130.5万方,已有商业供应量为4.8万方,全部为社区商业。而未来商业供应量为125.7万方。同时,华府板块12个在建项目,有7个项目商业均为社区底商,有5个项目商业目前规划为城市级综合配套。

  但是,作为天府新区的新兴核心区域,目前华府板块的商业配套设施仍然是不完善的。任何一个区域的成熟都离不开商业引擎的驱动。尽管华府板块有中海右岸、棠湖泊林城、华汇天地等大型城市综合配套的规划,但就目前的工程进度以及开发商资金及运营实力来看,棠湖泊林城、华汇天地等项目要真正呈现,还需经历时间的检验。

  

  天府新区新兴核心区 商业发展整体向好

  从土地市场上来看,土地价格从去年下半年开始逐渐上涨,今年土地楼面价更是突破万元,板块内部分项目从6000元/㎡上下的价格迈入万元级。越来越多品牌开发商入驻华府,华府板块商业发展整体向好。

  尤其是2016年底12月29日,中铁建以8900元/平方米、8950元/平方米、8950元/平方米的价格拿下三宗华府连襟土地,溢价率高达175.38%。而华府板块当月的楼盘均价为9765元/㎡。地价直逼房价,该区域的土地价值已经给未来带来了良好的预期。就目前华府板块的商业配套规划及公建设施布局,开发商对该区域的前景普遍充满信心,因而争夺拿地。

  

  小结: 未来天府新区青年人群聚集地 城南社群生活梦想地

  华府板块因其自身配套,交通以及较高的性价比,同时借势天府新区发展红利,成为城南当下发展势头最好的区域之一。尤其随着青年白领聚集于此,这里将成为天府新区青年人群的聚集地。同时,以社区商业为主打的华府商业,或将为天府新区青年人群提供一种全新的生活方式。新型的社区商业体会增强对消费者的吸引力,引导居民消费。未来这里将为天府新区更多青年人服务,成为城南社群生活典范。

  7麓山板块:低密住宅开发区

  

  “造城”成为板块常态 区域商业整体发展缓慢

  从麓山住宅分布图上看,麓山板块住宅呈现模块式发展的格局。部分小体量项目聚集开发,形成较为独立的生活圈;而板块内几个具体代表性的项目开发体量巨大,自带大型商业,配套教育、医疗资源,甚至有的项目还形成了独立的生态系统,大有“造城”之势。

  

  

  大规模的体量导致了项目开发时间周期都比较长,造成麓山板块与同时期发展的大源板块相比,商业发展较为缓慢的现状。

  

  别墅产品比重最大 高端商业在此萌芽

  麓山作为成都主要的别墅板块之一,区域内别墅产品总面积达58%,价格在260-3600万元/套之间,主要购买对象为高净值人群。针对住宅产品及购买人群的特性,麓山板块陆续出现了不少高端、注重生活品质的商业及配套设施。

  

  小结:精准定位锁定小众圈层 打造顶级商业生态

  在互联网和大数据时代下,我们很容易找到跟自己兴趣、态度、爱好、价值观相同的人,当我们只愿意跟相同的人接触的时候,社会开始圈层化,人开始圈层化,商业也开始走向圈层化。

  麓山由于板块的定位,在这里汇聚了高净值人群,形成小众化的高端圈层。虽然麓山整体商业发展缓慢,但是从单个商业或者业态来看,它们定位精准,有固定的目标客群,形成高端独特的商业生态。

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  兴隆湖板块:天府新区商业未来式

  

  土地供应充足 实力开发商布局兴隆湖 商业格局初显

  近两年,兴隆湖所属的秦皇寺板块累计出让23宗合计2700亩土地。其中成交22宗合计2644亩,流拍一宗56亩的商服用地。区域在2016年下半年出让加速,共计18宗土地上市,无任何流拍,合计成交面积1445.6186亩,平均溢价率65.55%,总计54.97亿土地出让收入,整个区域土地供应充足。

  

  同时,从2015年起,开发商便纷纷布局兴隆湖,规划打造各类商业项目,兴隆湖板块商业格局初显——未来的兴隆湖将是天府新区商业形态最多元化的区域,兴隆湖板块是天府新区重要的商业和产业集中区域,会展经济、旅游经济和综合商业的群集效应会在几年后全面体现。

  

  小结:产城一体 产业地产、文旅地产成未来主要方向

  典型的商务定位,弱化了居住生活功能,从业人员聚集,但常住居民规模不大,流动人口将成为兴隆湖区域的主要人群基础。而该区域商业的主要支撑,也将呈现出“潮汐式”特点。

  环境先行,这是兴隆湖的长板。区域规划起点高、政策扶持力度大,对房地产开发商和其他企业的吸附力较强,兴隆湖具备了发展文旅地产的优渥土壤。

  兴隆湖-成都科学城-西部国际博览中心一带将形成集中连片的会展经济群,一方面会给该区域带来源源不断的外来投资和消费,另一方面,也会形成典型的“淡旺季”特点。

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  天府新区商业类型分析

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  购物中心

  天府新区购物中心总体量占成都总体量一半 区域成熟度差异导致购物中心分布不均

  据RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示,目前天府新区八大热点板块中,购物中心总体量达372.8万㎡,占成都购物中心总体量的53%,其中现有的购物中心体量达167.3万㎡,而未来还将有205.5万㎡的购物中心体量将面世。

  

  根据购物中心分布的位置来看,购物中心较为集中的分布在站南、金融城和大源这个三个发展相对成熟的板块。华阳-南湖板块、华府板块目前暂时没有购物中心的规划。

  

  受市场高存量影响 购物中心延缓开业现象突出

  据中成房业《2016年成都房产市场年报》的数据显示,受成都商业市场高存量的影响,房企延缓商业项目开工,导致供应减少,大成都范围内供应量为364.16万㎡,同比下滑21.7%;成交面积156.72万㎡,同比下跌20.1%,是近5年来商业平均销量的新低。天府新区作为购物中心存量大区,竞争更加激烈,近几年购物中心推迟开业的情况较为频繁。

  

  购物中心寻求差异化 精准定位成趋势

  从天府新区的购物中心定位来看,近两年开业或者做出调整的购物中心,定位从以往的广而泛,转变到精而准,例如即将开业的悠方,以时尚、艺术和创意为项目DNA,中海环宇荟将打造服务于高端人群的精品商业,九方购物中心由原来的“国际精品购物中心”转型成“阅读主题购物中心”,凯德天府由原来的“全业态商业中心地标“转变成”定为区域性精致家庭的购物中心”。

  

  零售业态比重下降 注重体验的新兴业态增加

  传统购物中心与体验式购物中心的最明显的区别,是其商业体中大幅增加休闲娱乐、餐饮占比,传统上业态组合中的黄金比例——零售、餐饮、娱乐“52:18:30”已被时代抛弃,目前天府新区不少购物中心将零售占比下降到30%~40%左右,而体验式业态在不断增加。 “不止是卖东西,而是提供新的生活方式”,成为天府新区购物中心发展的新理念。

  

  

  小结:以板块人群结构为导向 打造主题式购物中心

  购物中心主题化是开发商为提升项目的竞争力,在主题定位的基础上,通过建筑形式、品牌组合、形象塑造、价值理念、空间氛围等创新满足更细分群体的需求,对购物中心进行的差异化打造。

  根据天府新区各板块板块人群结构特征,分析其兴趣、爱好、年龄、知识和教育背景以及社会角色等因素,将购物中心细分成与之相对应的主题鲜明、个性独特的主题式购物中心,打破天府新区购物中心体量过大的僵局,为各板块注入商业新引擎。

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  底商/商业街

  业态单一仅满足基础消费 底商成熟需要人气

  天府新区八大板块底商(包括社区底商和写字楼)总体量为75.65万方,未来供应量为6.5万方,空置率为30.6%。业态单一,仅能满足居民最基本的消费需求。

  

  从底商体量数据来看,底商主要集中在站南、大源这类发展较为成熟的新板块,以及中和-新川、华阳-南湖这类老城区板块,人口为底商带来活力,有生存发展的土壤。其它板块的底商需要未来住宅交付后带来的人气孕育、成长。

  

  未来将涌现大量商业街项目 打造开放式体验性商业成发展方向

  目前,天府新区站南、金融城、大源、华阳—南湖、华府、中和—新川、麓山七大板块商业街总体量为204.2万方,其中未来供应量达130.1万方,且集中分布在大源、华阳-南湖、中和—新川、麓山板块,未来将有大量的商业街项目呈现。

  

  在消费者更注重参与、体验与感受的时代,对商业的空间、环境要求更高,传统商业街已经不能满足消费需求,开放式体验性商业街成天府新区未来商业街的发展模式。以即将开业的建发鹭洲里商业街为例,以“漫步式深度体验商业”为内核,建发鹭洲里打造区域内首个园林式体验商业街区;麓湖生态城商业则以“家庭社交”作为麓湖式商业的核心,打造家庭体验式娱乐空间。

  

  小结:“最后一公里生活圈”是未来趋势 商业业态需更新迭代

  由于一些大型社区向城市周边、近郊扩展,但商业配套设施奇缺,为社区商业的发展提供了空间;也由于交通不便利,人们对社区商业的依赖性越来越大;同时随着收入水平的提高,人们对服务的多种要求也逐渐显露出来。随着天府新区各区域住宅迎来交房,新区常驻人口不断攀升,未来以“最后一公里生活圈”为核心的商业街、底商具有发展空间,但所引入的商户需更加专业化、品牌化、业态多样化,区域消费需求支撑商业定位,清晰的商业定位才能具备差异化优势。